Service d’Urbanisme

DEFINITION

Le certificat d’urbanisme est un document d’information sur les règles d’urbanisme et les servitudes administratives auxquelles est assujetti un terrain (cf. annexe 1). Il indique si, compte tenu de la règlementation foncière, ledit terrain peut être affecté à la construction ou être utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée. Il est obligatoire pour toute transaction immobilière mais ne l’est pas pour les concessionnaires de services publics.

C’est un acte administratif à valeur essentiellement informative qui indique la situation juridique d’un terrain au regard des règles d’urbanisme qui lui sont applicables.

Point-clés :

Le certificat d’urbanisme est un document d’information qui indique la situation juridique d’un terrain et les règles à respecter. Il est important et obligatoire dans la plupart des transactions immobilières. Il ne constitue pas un acte de propriété sur la parcelle de terrain.

Retrait et dépôt de la demande

Le formulaire est retiré auprès des services de la mairie. La liste des pièces à fournir est indiquée dans la notice jointe au formulaire.

Le dossier complet est à déposer au service du courrier de la mairie et à adresser au maire.

Instruction du dossier

Le maire procède à l’instruction de la demande. Il peut requérir éventuellement l’avis technique du service local du Ministère chargé de l’urbanisme ou d’un urbaniste inscrit au tableau de l’ordre. Cet avis intervient dans un délai maximum de 72 heures.

Délai d’obtention :

Le certificat d’urbanisme est délivré par le maire dans un délai de quinze (15) jours à compter de la date de dépôt du dossier.

Délai de validité :

La durée de validité du certificat est de six (6) mois et un (1) an maximum. Le certificat d’urbanisme peut être prorogé une seule fois pour une durée de six mois sur demande présentée un (l) mois au moins avant l’expiration du délai de validité, si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres applicables au terrain n’ont pas évolué.
Composition du dossier

Le dossier est composé des pièces suivantes :

Une demande sur formulaire administratif timbrée au tarif en vigueur;
Un plan de situation du terrain (croquis) ;
Un plan de masse au 1/500 ;
Des photos du terrain et de son environnement direct.
Une descente de terrain sera effectuée avec les services compétents de la commune afin de recueillir des données.

Contenu certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme délivré par la commune doit indiquer ou préciser :
les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, les limitations administratives au droit de propriété affectant le terrain,
la desserte du terrain par les équipements publics existants ou prévus.
Il doit répondre en outre aux questions posées par le demandeur dans le formulaire de demande. Selon le cas, il doit indiquer : la constructibilité du terrain, les possibilités de réaliser une opération déterminée, a surface hors œuvre nette résiduelle en cas de division d’un terrain bâti et lorsqu’un coefficient d’occupation des sols est applicable au terrain.

Lorsque le certificat d’urbanisme déclare que le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée, il doit indiquer:  Les dispositions d’urbanisme à respecter en ce qui concerne l’implantation des bâtiments, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords, les conditions juridiques, techniques et financières nécessaires à la réalisation de l’opération, les formalités administratives à accomplir préalablement à sa réalisation.

L’exercice de ma police d’utilisation du sol: actes d’urbanisme

Selon l’article 2 de la Loi n°2004/003 du 21 avril 2004 régissant l’urbanisme au Cameroun, le territoire camerounais est le patrimoine commun de la Nation. L’Etat et les collectivités territoriales décentralisées en sont les gestionnaires et les garants.

La loi régissant l’urbanisme prévoit dans son titre 3, des règles relatives à l’acte d’utiliser le sol et de construire. Elle est appuyée par le décret n°2008/0739/PM du 23 avril 2008 fixant les règles d’utilisation du sol et de la construction et le décret n°2008/0740 du 23 avril 2008 fixant le régime des sanctions applicables aux infractions aux règles d’urbanisme.

Pour pouvoir jouir pleinement de sa parcelle de terrain, il faut, avant toute opération d’aménagement, se procurer des autorisations garantissant ses droits et précisant ses devoirs. A chaque étape de la jouissance de son terrain, tout propriétaire terrien doit obtenir auprès des services de la mairie, les autorisations lui donnant plein droit sur sa parcelle.

Selon les spécifications des textes de loi sur la police d’utilisation du sol au Cameroun, il existe six actes d’urbanisme qui sont :

Le certificat d’urbanisme
L’autorisation de lotir
Le permis d’implanter
Le permis de construire
Le permis de démolir
Le certificat de conformité

Point-clé :

Les services de la mairie ont compétence à contrôler le respect des règles d’urbanisme sur le terrain. Les actes d’urbanisme constituent par ailleurs des ressources importantes pour la mairie (frais d’instruction des dossiers).

Pour chaque acte, seront défini le terme et détaillés la procédure d’instruction du dossier, la composition du dossier, les délais, etc… en se basant sur la loi de l’urbanisme de 2004 et des décrets n°2008/0739/PM du 23 avril 2008 fixant les règles d’utilisation du sol et de la construction et n°2008/0740 du 23 avril 2008 fixant le régime des sanctions applicables aux infractions aux règles d’urbanisme.

Remarques :

La loi parle du maire comme principal responsable de la gestion de la ville. Pour le cas des communautés urbaines, le délégué du gouvernement est celui qui exerce les attributions du maire. Il est fortement préconisé que la participation des maires d’arrondissement se fasse au niveau des commissions d’examen des dossiers et du contrôle d’exécution.

DEFINITION

Le certificat de conformité est un document délivré par le maire qui atteste de la conformité des travaux avec les prescriptions du permis de construire

Composition du dossier

Le dossier est composé de :
la déclaration d’achèvement de travaux,
établie en deux exemplaires
le plan de récolement
le dossier est déposé à la mairie contre récépissé
Le dossier est composé de :

Le maire s’assure, au travers du plan de récolement des travaux, qu’en ce qui concerne notamment l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords, lesdits travaux ont été réalisés conformément au permis de construire.

Pour les immeubles recevant du public ou de grande hauteur, le maire doit requérir les avis respectivement du Corps National des Sapeurs Pompiers et du Labogénie.

Délai

Le certificat est délivré à la demande du bénéficiaire de la construction. Cette demande doit être faite dans un délai de 30 jours à compter de la date d’achèvement des travaux.

Si les travaux ont été réalisés dans des conditions régulières, le maire délivre le certificat de conformité dans un délai de quarante cinq (45) jours à compter de la date de dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux.

Dans le cas contraire, le déclarant est avisé dans le même délai, par le maire, des motifs pour lesquels le certificat de conformité ne peut être délivré et il est informé des sanctions légales dont il est passible ou des modifications à effectuer.

DEFINITION

Le permis de construire est un acte administratif qui autorise une construction après vérification de sa conformité avec les règles de l’art et les règles d’urbanisme en vigueur.

Quiconque désire entreprendre une construction, même si celle-ci ne comporte pas de fondation, doit, au préalable, obtenir un permis de construire délivré par le maire de la commune concernée.

Le permis de construire est également exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume, ou de créer des niveaux supplémentaires.

Point-clés : Pourquoi exiger un permis de construire ?

Toute personne est libre d’utiliser son terrain, mais cette liberté est restreinte en raison des conséquences apportées par les constructions, ou les extensions sur les immeubles voisins, à l’environnement, l’intérêt des paysages naturels ou bâtis et aux aménagements projetés par la commune. Ainsi le droit d’utiliser le sol est limité par le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou à défaut, par les règles générales d’utilisation des sols.

Instruction du dossier

Le formulaire est retiré auprès des services de la mairie. La liste des pièces à fournir est indiquée dans la notice jointe au formulaire.

Les exemplaires du dossier de permis de construire adressés au maire de la commune dans laquelle la construction est envisagée doivent être déposés contre récépissé.

Dans les quinze (15) jours qui suivent le dépôt de la demande et pendant la durée d’instruction de celle-ci, le maire procède à l’affichage en mairie d’un avis de dépôt de demande de permis de construire comprenant les mentions suivantes :

Nom du demandeur
Adresse du terrain
Surface hors œuvre nette
Destination de la construction

Les dossiers sont transmis dès leur réception à la commission d’examen du permis de construire.

Les décisions de la commission d’examen de permis de construire sont prises à la majorité simple des membres présents et consignées dans un procès-verbal.

La décision définitive est notifiée au demandeur par le maire.
Critères de délivrance

Les constructions projetées sont conformes aux dispositions d’urbanisme concernant l’implantation des ouvrages, leur nature, leur destination, leur architecture, l’aménagement de leurs abords, et respectent les règles générales de construction en vigueur.

Le plan des travaux a été élaboré sous la responsabilité d’un architecte inscrit au tableau de l’Ordre national des architectes du Cameroun.

Délai d’obtention

Le délai d’instruction de la demande de permis de construire est fixé à quarante cinq (45) jours à compter de la date de dépôt du dossier. Le permis de construire est réputé acquis à l’issue de ce délai si aucune décision de rejet n’a été notifiée au demandeur.

Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans un délai de deux (2) ans à compter de sa date de délivrance expresse ou tacite. Il en est de même si les travaux sont interrompus et constatés pendant une période supérieure à une année. La reprise des travaux est subordonnée au renouvellement du permis de construire sur demande motivée de l’intéressé.
Composition du dossier

Le dossier de demande de permis de construire est établi en cinq (5) exemplaires, et comprend :

Une demande timbrée au tarif réglementaire établi sur formulaire administratif signé par le propriétaire du terrain ou son mandataire,
Un certificat d’urbanisme,
Un certificat de propriété datant de moins de six (6) mois ou un acte du ministre chargé des domaines en tenant lieu,
Un devis descriptif, quantitatif et estimatif des travaux,
Un plan de masse des constructions à éditer ou à modifier (Echelle 1/200 ou 1/500),
Un plan de situation du terrain (Echelle 1/10 000 ou 1/5 000),
Des plans d’exécution comprenant le plan des fondations, de distribution, de toiture, des façades, des coupes et de structure s’il y a lieu à des échelles définies dans le modèle de demande de permis de construire, une coupe d’insertion dans le site,
Un système d’assainissement (plan des fosses septiques),
Des plans de détails divers : pour les clôtures et les piscines, des plans de détails (coupes),
Des photos du site vide avec ses environs,
Les pièces ou dispositions techniques et financières prescrites par le certificat d’urbanisme.

Composition de la commission d’examen

Président : le maire ou son représentant;
Rapporteur : le responsable local du Ministère chargé de l’urbanisme;
Membres :
Le responsable local du Ministère chargé de l’habitat
Le responsable local du Ministère chargé de l’environnement
Le responsable local du Ministère chargé de la culture lorsque le permis de construire est sollicité en vue de réaliser les travaux de constructions classées au patrimoine culturel national ou de l’humanité
Le représentant du Labogénie
Le représentant du Corps National des Sapeurs Pompiers
Le représentant des Ordres Professionnels du secteur exerçant dans la localité

Pour les établissements recevant le public, il est fortement recommandé aux collectivités d’associer un architecte et/ou un urbaniste indépendant à l’examen des dossiers de permis de construire.

Point-clé :

Fonctionnement de la commission d’examen : 1. Le président de la commission, c’est-à-dire le maire, convoque chaque membre de la commission. 2. Chaque membre doit recevoir tout ou partie du dossier cinq (5) jours avant la date de la réunion.

Conditions de réalisation des travaux

Le bénéficiaire du permis de construire doit afficher sur le terrain, de manière visible, et pendant toute la durée du chantier, le numéro et la date de délivrance du permis ou, le cas échéant, le récépissé de dépôt du dossier.

Il adresse au maire de la commune, lors du démarrage des travaux, une déclaration d’ouverture de chantier en vue de permettre aux services techniques de la commune ou de l’Etat de vérifier l’implantation pour s’assurer de la sécurité et de la salubrité.

Un procès verbal d’implantation est établi à cet effet, contradictoirement par le maître d’œuvre et les services de contrôle.
Coûts

Le taux du permis de construire voté par le conseil municipal est fixé à 1% du coût total de la construction.
Sanctions applicables

La construction d’un édifice sans permis de construire ou d’implanter est une infraction aux règles d’urbanisme. Dans ce cas, le maire peut arrêter le chantier.

En effet, il est chargé, sous le contrôle du représentant de l’Etat, de la police municipale et de l’exécution des actes de l’Etat y relatifs. La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la tranquillité, la sécurité et la salubrité publiques, le maire a pour mission la démolition des édifices construits sans permis de construire ou d’implanter.

Une sanction pécuniaire proportionnelle à l’état d’avancement des travaux peut être appliquée. Le taux est fixé à 30% du coût du permis de construire.

Le maire peut également saisir le tribunal compétent pour :

La remise en état des lieux et la cessation de l’utilisation abusive (destruction),
L’exécution d’ouvrage et de travaux d’aménagement,
Le paiement de l’amende.
Point-clé : L’absence de permis de construire n’implique pas automatiquement la destruction du bâtiment : la première solution est le paiement d’une amende. La destruction du bâtiment ne doit se faire que si celui-ci ne respecte pas les règles d’urbanisme en vigueur (hygiène et salubrité servitudes de reculement)